联合办公现状思考：从雷格斯等看联合办公如何实现转型之路

近年来，国内与国际的联合办公品牌企业营收逐年下降，净利润为负，以租赁业务为基础的传统经营模式难以持续。在伴随疫情而来的经济低迷中，联合办公行业能否在资本降温后找到新的增长曲线?

IWG更名前为Regus Group，并于2016年在伦敦证券交易所上市。近三十年来，雷格斯商务中心一直是公司最成功的办公空间品牌。截至2018年上半年，它已在110个国家建立了超过250万人的全球会员社区。WeWork大家则耳熟能详，根据WeWork最新的年报，其2021年全年营收比2020年下降24.7%，而且在过去三年里，其营收每年都在下降。全年净亏损46.3亿美元，同比亏损额上升了20.9%，净亏损率达到惊人的172.7%。与海外联合办公顶尖企业业绩不佳相比，中国联合办公优客工场作为首个赴美上市的联办品牌，也未能逃脱业务业绩不佳的命运。2017年至2021年，近5年净亏损总额超过40亿人，经营性现金流始终为负，上市以来股价跌幅超过98%，市值蒸发10亿美元。

上述的联合办公品牌，都是以租赁为主营业务。这种商业模式的本质是通过“低价租进、高价租出”来赚取租金差价。但是，如果整体收入靠“副业”，主营业务持续亏损，自然无法交出满意的成绩。以优客工场为例，2019年前三季度，营销和品牌广告服务占营收的46%，非常接近办公空间业务的48%。根据其最新的21年年报，市场营销和品牌服务收入占比43.8%，超过了“主营业务”，办公业务下降到35.6%。在19年-21年期间，疫情对写字楼市场的影响不容忽视，但它是造成这种现象的绝对因素吗?考虑到过去两年国内写字楼市场的表现，去年明显好于疫情爆发时的20年。特别是在联合办公行业集中深入的一线城市，传统办公在过去21年里出现了不同程度的复苏和反弹，据优客工场提交的报告显示，19-21年期间，工作区成员(办公空间业务)的收入却并没有增加，反而有所下降，显然这一轮并没有跟上整体市场的步伐。或许在不局限于全球写字楼市场大起大落的当前环境下，对于深潜联合办公行业多年的主要参与者来说，以租赁业务为基础的商业模式并不能让他们看到扭转颓势的希望。

那么转型轻资产模式呢？让我们仔细看一下上述的几大联合办公品牌是如何实践的。IWG通过特许经营模式以灵活办公为主题，促进轻资产输出。据调研，在新冠肺炎疫情期间，尝试灵活、混合工作模式的企业数量激增至疫情前的3倍。认识到这一市场转变，IWG通过结合特许经营模式加快了轻资产输出。截至21年底，已在全球增加了60多家特许经营伙伴。从IWG年报来看，取得了良好的成绩，21年来的损失同比明显缩小。首先，灵活办公采用的枢纽辐射布局模式，让企业在适当的中心位置设立办公总部，并以此为中心向外辐射建立附属办公分支机构，满足整体和局部灵活、可调节、有张力的“移动办公空间”，更贴近疫情下众多企业的需求。其次，加盟合作伙伴的加入，分担了集团现金流的压力，IWG可以依靠以往的行业经验来支持业务发展和绩效评估，以确保更好的投资回报。

再看WeWork中国，WeWork不再局限于自营办公空间服务，而是依托品牌优势积极拓展其他增值业务。2022年4月，WeWork中国正式推出一站式企业选址平台。但该品牌的业务范围并不局限于帮助企业在WeWork自有空间内选址，而是城市内各类办公空间，旨在通过其多年合作的行业运营管理经验的输出，触及更大的传统办公市场。在连续三年净利润为负，21年加速下滑的背景下，WeWork在中国一年没有签约任何新项目，改变了过去快速扩张的模式。其自有的企业选址平台也可以看作是WeWork在中国由重到轻的一次转型尝试。值得一提的是，WeWork表示，其专业的企业选址服务收取任何费用。目前来看，可能空间设计和装修、运营管理赋能的输出是其迈向轻资产模式的重点。

接下来把目光转向优客工场，在其已经实践的轻资产模式下，收益提高。优客工场正在尝试B端到C端的切换。据优客工场招股书和年报显示，其办公业务收入占比已经下降至35.6%，而非办公业务“品牌和营销服务”的收入占比稳步上升。优客工场在年报中还指出，在轻资产模式下，公司可以减少初始资本投入，并将重点拓展轻资产业务，使其成为主要增长动力之一。作为优客工场的轻资产模式，旨在向客户输出品牌服务，提供办公空间设计、施工和管理服务。截止2021年，优客工场在轻资产模式下新增办公项目40个，该模式下营收也同比增长184%。此外，之前提到的办公空间增值服务，也成为其动力所在。优客工场通过股权收购日本中端食品饮料品牌，试图实现其117W会员制的流量到客户端变现，通过品牌服务和应用大数据落地实现可持续增长曲线。

2015年，“双创”首次被正式写入政府工作报告，中小企业和创业公司数量大幅上升。2015年也被定义为中国联合办公产业发展的元年。在接下来的几年里，围绕联合办公的投融资频率逐年增加，联合办公行业在资本的帮助下备受关注。与此同时，重点城市写字楼市场租金率相对稳定，租金仍呈现小幅增长趋势。整体市场环境比较好，但联办行业的运营如果不小心仍会处于亏损的局面。如今，全球范围上看，联合办公行业收入持续下滑已经是一种普遍现象，而整体经济低迷伴随着疫情加速了行业亏损的扩大。品牌更多的则是需要思考如何实现转型。