上海是全球最大的办公楼市场,截至2024年第三季度,上海甲级写字楼的存量达到1700万平方米。与此同时,这个巨大的市场也面临着供需失衡、增量过剩、2023年甲级写字楼空置率超过20% 等严峻挑战。
如何活化现有商业楼宇,以应付新的市场需求?近日,华建集团公司华东院发布相关行业发展报告《楼宇焕新,商办策动:探索中国上海存量商办楼宇更新教学策略》。报告指出,随着经济的快速变化和城市化进程的不断深化,全球正在经历商业建筑的功能迭代,并呈现出三种不同的转型模式。
一种是将业务功能本身升级,例如将办公室升级为实验室。通过空间的重新布局、设施设备的升级、建筑规范的改变等。,满足城市产业升级的需要。据Cushman & wakefield统计,2022年全球各大生命科学聚集地区均处于增长扩张状态,尤其是旧金山湾区与波士顿。与此相对应,2022年底,美国217个正在建设或规划阶段的办公室转换项目中,50%是将办公室改为实验室。位于芝加哥的Hazel科技总部就是其中的成功代表。两层高的办公楼已经完全转变为一个多功能的创新空间,如办公区、试验工厂、干湿实验室等。
二是将商品房改造为住宅项目,以解决商品房空置率上升的问题,同时缓解住房短缺问题。目前在纽约、洛杉矶、新加坡等城市已经涌现出大量的成功案例。去年,曼哈顿金融区一栋建于1967年的30层办公楼启动改造,将更新为36层的出租公寓。据开发学生主体进行统计,利用既有建筑技术改造将比新建建筑的成本低约三分之一,同时可以通过不断调整建筑层数,平衡了改造发展过程中的面积损失。目前,我国也出台了相关政策,鼓励商品房改建为出租房。未来,随着系统建设和技术体系的进一步成熟,商业建筑改造为住宅建筑将成为城市更新和可持续发展的重要途径。
第三,将商业建筑改造成酒店、医院、养老设施等功能空间,不仅是对建筑物物理属性的重新规划,也是对市场需求、政策取向和社区功能需求的回应。仲量联行华东区战略咨询部主管、中国城市更新业务主管吕梅认为,功能转型将提升商业建筑的“板块价值”。所谓“板块价值”由基础设施、商业氛围、产业集群三要素构成。“从这个角度来看,上海是一个全球竞争市场。因为上海的“板块”分布在内环、中环以及中环以外的其他区域,格局更加多样化,发展的可能性也更多。”吕玫说。
为了激发这种“可能性”,我们需要在商业建筑的实际更新过程中,量身定做。华东医院城市更新中心城市更新建筑设计院三个设计部门主任常青介绍了上海国际航运大厦更新改造的案例。大厦位于浦东新区,距离 Lujiazui 金融区仅2公里。在改造之前,该建筑主要用作酒店,但由于入住率低,业主想将其改为办公楼。设计师从地理位置、市场发展定位技术等方面对楼宇进行了分析综合能力评估后,最终保留了塔楼的酒店部分,进行系统功能整修;同时提高整体改造裙房,增加一个面向社区的配套商业。值得一提的是,原本被机电设备占据的裙楼屋顶被改造成了俯瞰陆家嘴的“三件套”露台花园。如今更新后的酒店几乎天天爆满,露台花园也成了客人的打卡点。
上海市城市更新研究会秘书长张思竹认为,在存量开发的背景下,商业建筑的改造有助于应对市场挑战,提升建筑的市场竞争力,增强城市经济的支撑作用,为城市发展注入活力。“它不仅是物质空间的改造,也是城市经济和文化产业的重塑。\\\"