太古张园的前世今生

作为上海的一张旧名片，张园一直以来印证着一句话：不去张园就像没来过上海。“张园西去到愚园，游客曾经载酒樽。楼阁参差犹昔日，如何裙屐少临门”。这个位于南京西路的历史项目，自清朝以来就声名远扬。从19世纪末到20世纪初，原本是私人花园的张园在上海滩正式向公众开放，成为上海娱乐圈的新世界。从霍元甲在张园的比赛，到第一家户外照相馆和第一家对华人开放的电影院的出现，甚至孙中山和蔡元培都在张园做过公开演讲，这个大花园承载着许多老上海人的感情。

1918年，张园逐渐衰败，最终被分成28块地，先后出售，用于石库门巷的建设，后来演变为上海现存最大的石库门建筑群，成为“活的”石库门博物馆。2018年9月，上海市静安区开始对张园地块进行保护性征用，遵循“保留、改造、拆除”的城市更新理念，以保护和传承石库门巷传统风貌为核心目标进行改造。2021年7月21日，太古地产入驻张园项目，宣布与上海静安置业合作，共同更新升级; 2022年11月27日，张园西区作为项目一期对外开放。经过4年的规划和改造，这座“上海第一公园”终于迎来了回归的时刻。

张园近况

张远的转型始于2015年。当时，上海静安置业已经建立了170座历史建筑的“一楼一档”数据库，包括建筑概况、房源信息、历史图纸、现图、老居民照片、保护控制建议等，为以后的改造奠定了基础。2019年6月，上海市静安区规划资源局、静安置业集团开始向全球征集《张园地区保护综合开发方案设计》方案。在最终的团队选拔中，港资太古地产的名字出现。毫无疑问，太古地产与静安置业未来的合作打下了基础。因此，在后期签订合资协议时，就准确预测了该项目将从2022年下半年开始分阶段开放。当时的目标是将张园石库门历史建筑群活化为一个地上建筑面积约6万平方米的文化和商业地标。规划在其南北两端建设文化表演中心和文化展览中心，引进以话剧、戏曲为载体的表演文化，建立以体验为特色的石库门中国建筑博物馆。再加上今年11月27日首次亮相的西区，其地上建筑面积约2万平方米，占总地上面积的35%。西区共有16幢历史建筑，形成了德庆里、荣康里等8个建筑群，以及三座花园式别墅。公园里的新石库门结合了西方古典艺术，也为这个建筑群增添了独特的色彩。

随着张园西区的到来，太古地产继续致力于高端零售商业项目，并带来了包括Dior、Gucci、江诗丹顿等在内的多个奢侈品牌。不难看出，新张园西区将回归公共服务属性，进一步成为一个开放的商业空间。此外，西区的揭幕标志着张园整体项目下一阶段的建设，计划在2026年底向公众开放。值得注意的是，在此次合作中，太古主要负责轻资产代理运营，并持有合资公司上海垲业商业管理有限公司60%的权益，静安置业持有其余40%的权益。

对于过去专注于重资产项目的太古地产来说，这次合作有些特殊。因此，在接受媒体的质疑时，太古地产表示，对于轻资产的机会，公司仍以温和的眼光看待，更倾向于参与项目设计和开发的各个阶段，因此将把战略重点放在重资产项目上。“但如果存在轻资产机会，可以帮助我们加强现有的重资产项目，我们很乐意探索。”回顾太古地产在上海的经营活动，不难发现最新张园项目并不是太古地产与上海石库门综合体的首次合作。2016年，太古地产正式进驻上海，其首个项目太古汇也位于静安区南京西路。巧合的是，兴业太古汇的原型大中里建于1925年，曾是上海石库门建筑中最完整、最大的建筑群之一。该项目总占地面积6.3万平方米。当时，太古前主席也曾表示，太古汇项目总投资不低于100亿元。2017年5月，太古汇开启试营业，11月3日正式开业。截至开业当天，太古汇的品牌入住率为93%，开业率也提高到80%。数据显示，从试运行到正式开业，兴业太古汇共开展了49项商业活动，由此不难看出太古地产对这个商业项目的重视和期待。现在，太古汇已经开业五年多了，它已经成为上海地标性的商业项目。回望刚刚开启“新生命”的张园，两者之间的直接距离只有300米。对太古地产而言，在繁华的南京西路站稳脚跟，是其进军内地市场的战略举措之一。

内陆冲刺

“我们计划在未来十年投资逾1,000亿港元，在香港、中国内地和东南亚开发一系列新项目。”太古向媒体表示，公司计划将1000亿港元资金中的约一半投入内地市场，重点是在一线城市和新一线城市进行零售主导的综合开发。“集团在中国内地的物业投资组合的总楼面面积预计在未来10年翻一番。”不可否认，太古地产的内地市场规划已经按下了冲刺键。太古地产于2000年首次进入内地市场，当时并没有选择建造商业项目。相反，它慢慢地、慢慢地起作用。除了兴业太古汇，著名的项目包括北京三里屯太古里、成都太古里和广州太古汇。在2021年10月上海前滩太古里开业后，分水岭正式诞生，太古地产项目犹如雨后春笋般“公布于众”。今年3月，太古地产在西安市小雁塔区拿下179.86亩商业用地。该项目将建成中国大陆第四个“太古里”，总投资100亿元。8月进入深圳市场，宣布在深圳湾中心地带开设“居舍系列”酒店。10月，太古地产宣布将与中国免税集团全资子公司中国免税投资有限公司合作，在海南三亚海棠区三亚国际免税城三期地块开发零售地标项目。占地面积20万平方米。这项免税政策将在2024年之前逐步实施。这也是太古地产在内地的第八个开发项目。另外值得注意的是，太古地产在今年10月进一步计划以10.8亿港元出售其位于香港青衣的仓库。该公司证实，将出售某些非核心资产，并将所得再投资于新的机会。不难猜测，今年以来，太古地产在内地市场的动作更为频繁，颇有“逆周期操作”的味道。如果太古地产在后期将出售香港仓库所得的资金全部投入内地市场，是否也可以看出这家港资公司正在当前内地市场寻找隐藏的机会?