OFFICEZIP灵活办公模式分析

在如今的办公空间服务市场上，除了像Wework和优客工场这样的上市公司外，还有OFFICEZIP这样的依赖于母公司的品牌。前者以二房东为主，轻资产输出模式，后者以承接母公司项目为主，并在此基础上运作。与Wework、优客工场等专注于办公空间服务的公司不同，OFFICEZIP等公司更像是开发商办公室租赁的补充。该模式是以母公司商业资产为载体，提供高度灵活的空间服务，以实现对现有商业资产增值，培育新的业务增长点的目的。

官方信息显示，OFFICEZIP于2016年在上海正式发布，主要包括OFFICEZIP共享办公、Officepro精装办公、Officepre定制办公、@M国际会议中心四大产品线。据相关媒体统计，OFFICEZIP自成立以来，已在北京、上海、成都、苏州、济南、武汉、雄安等7个城市进行布局，运营项目共17个。与其他公司一样，OFFICEZIP除了提供办公空间租赁外，还提供国际会议中心、咖啡、健身甚至托育等增值服务。

OFFICEZIP的母公司中海拥有丰富的办公开发和运营经验，管理了相当规模的办公项目。作为中海办公业务的创新尝试，OFFICEZIP自然承接了母公司在一二线城市核心位置的甲级办公项目，不需要花费太多精力寻找第三方业主进行合作。这也可以体现在项目组成上。目前，OFFICEZIP全部对外租赁的是中海商务旗下的办公产品线项目。目前中海有5条办公产品线，除了最高端的产品线目前没有项目进驻外，其余4条产品线OFFICEZIP都有布局。这背后应该是由于办公产品线的联动，如果未来想要扩大规模，还可以在不同产品线中快速打造共享办公空间。但目前来看，它更多的是一种创新的尝试，没有涉足太多的项目。当下，OFFICEZIP的体量仅占中海业务的3%不到。在项目收购方面，OFFICEZIP相对于其他办公空间服务企业具有一定的立足于母公司的优势，即前期不需要花费太多的精力和成本寻求项目合作，可以获得一二线城市的甲级办公项目。另外还可以避免产权不清引起的纠纷。基于此，OFFICEZIP的布局逻辑与中海业务部基本一致。目前在北京和成都，OFFICEZIP布局项目数量接近运营项目总数的一半。高度的城市聚焦，结合以往中海商办项目运营经验，对抢占市场能起到一定的作用。但也需要注意的是，项目来源主要来自母公司，很少有项目延伸到第三方，这就意味着难以在规模上取得较大突破。定位上，具有相当规模的成熟办公空间服务企业更注重标准化产品的创造。对此，在OFFICEZIP现有的项目中，部分办公空间在设计和空间创作上注重结合当地文化，项目的非标性较高。而非标产品建设难度大，需要投入更多的成本和运营精力，要有较强的成本控制能力。基于此，大多数办公空间服务企业更倾向于打造标准化的产品，从而起到规模化扩张的作用，运营也相对容易。OFFICEZIP目前有一定的非标产品趋势，这可能主要是由于以下原因:一是在空间上的体验相较其他企业项目进行差异化，提高辨识度; 二是定位相对高端，需要在一定程度上满足不同需求; 三是主要客户群体稳定性强，对租金的敏感性相对较低。但需要注意的是，未来要想取得更大的突破和优势，就需要更清晰的产品线，打造更有影响力的标准化产品。

在母公司的支持下，OFFICEZIP目前的工位均价相对较高。目前，企业官网租赁项目11个，而实际运营项目17个。为了保持办公空间服务企业的高而稳定的出租率，运营团队需要对不同租期的租户进行合理的配比，这也是中海OFFICEZIP西南旗舰店所实践的。据了解，本项目20%~30%的场地租给周转快的短期租户，保证了一定的溢价空间。此外，一定期限内的招商也可以提高项目的知名度和影响力，吸引更广泛的租户，优化租赁结构。与市场情况相比，OFFICEZIP项目初期的租金接近或超过所在城市项目的平均租金，说明其租金水平在办公空间服务企业中是比较高的。这与位于一二线城市核心位置的甲级写字楼及其高端定位密切相关。甲级写字楼的租赁水平虽然高于其他工业园区型项目，但相应的交通条件及相关配套设施也更为完善。在租户方面，中海与OFFICEZIP的目标客户群体存在一定的差异。前者侧重于成熟的总部企业进行传统稳定的租赁，后者侧重于满足企业灵活办公的需求。OFFICEZIP目前的租户包括中金公司(CICC)、中国中车(CRRC)、福特汽车、金佰利(Kimberly-Clark)，以及许多成长型公司和独角兽企业。在增值服务方面，与优客工场、创富港等技术平台相比，OFFICEZIP的相关服务主要建立在中海办公的基础上，目前配备了国际会议中心、咖啡、健身、PEPA+托幼等增值服务。

整体而言，与其他办公空间服务公司相比，OFFICEZIP更像是中海商业重新挖掘自有物业的空间和运营资源价值，与中海商业共享资源，专注于提升运营效率，以应对灵活多变的办公市场。因此，无论从目前的市场，还是从目前的发展战略来看，市场普遍认为在很长一段时间内，OFFICEZIP发展的规模不会有很大的增长。