奚志勇与观点对话：养老产业现在和未来

老吾老，以及人之老。在中国养老产业发展史上，理想与现实之间，更需要持之以恒地推动。亲和源一直被看作是国内首家养老品牌，成立16年以来，董事长奚志勇完成了许多“从0到1”的创新，比如国内首个会员制养老社区产品的研发、率先推出“秘书式服务”、探讨现代养老文化并编著《中国养老》等等。

随着我国人口老龄化程度的加深以及相关政策持续落地，养老产业面临新挑战和新机遇，地产、保险、医疗等产业巨头也看好这一领域，纷纷跨界抢滩布局。但不可否认，行业乱象丛生。应该怎样看待养老以及养老产业的需求，又该如何认识和理解地产与服务在其中扮演的角色？我们特地专访了养老产业的先行者、探路者奚志勇，与他进行了一场关于国内养老产业现在和未来的对话。

核心是服务

“养老服务是非常难的领域，核心是双方的信任，信任也是维持发展的核心价值。”奚志勇坐在亲和源上海总部的办公室里，向观点地产新媒体作了讲述。

亲和源筹建于2005年，于2008年开张迎客。旗舰店位于上海浦东康桥，为国内首家中高端会员制养老社区（CCRC），至今已发展会员2000余名。截至目前，亲和源已在多地发展，包括上海、杭州、海宁、象山、青岛、三亚等7个城市，直接投资9个项目，委托运营管理以及合营项目大约有10余个，累计自理公寓3000多套，涵盖了养生型住区、医养型公寓、度假型公寓多条产品线。实际上，亲和源走过的这16年，也是中国养老产业发展的缩影。

奚志勇告诉观点地产新媒体，通过多年研究，他感受到养老产业在消费、认知及产品方面已经发生的不少“变化”。

一是来自消费和资金的转变。以亲和源上海总部为例，会员养老资金来源40%来自于会员自有房屋出售，40%来自于会员自有房租出租，而20%来自于会员自有闲置资金。

其二是认知的转变。中产阶层以上的大多数老人和他们的子女逐渐意识到，通过社会服务去解决养老问题是一种行之有效的方式，能够改变养老生活质量。

其三是产品逻辑的转变。他认为，相比于购买即代表结束的地产交易方式，养老行业逐渐向互联网产品逻辑转变，购买即代表一种现代服务的开始。这种产品方式在养老机构与个人之间建立了一种关系，满足了客户对提升生活品质的需求。

在奚志勇看来，现代养老服务的核心不是提供“大一统”的产品，而在于满足老人的个性化需求。在此基础上，亲和源目前的三种产品模式应“需求”而生。这样的服务，一方面让老人重燃对社会赋予价值、实现对社会二次付出的信心。另一方面，从人性关怀的角度切实给予老人帮助和规划。在整个服务过程中，让客户共同参与社区管理、创造价值，从而进一步夯实品牌、分享价值，营造良好的生活环境和完善的服务体系。

长期的沉淀

中国自步入老龄化社会以来，老年人口占总人口比例持续上升且速度不断加快， 国家统计局数据显示，2020年60岁人以上人口约有2.68亿，占全国人口的18.87%。而在此前10年间,60岁及以上人口比重上升了5.44个百分点。安信证券指出，老龄社会为养老市场带来了宽阔的市场前景，2022年市场规模预计达10.29万亿元。目前，已有包括万科、保利、中国人寿、泰康等上百家房地产、保险、医疗机构，抢滩布局养老产业。其中，中国人寿于去年12月设立总规模200亿元的大养老产业投资基金，包括CCRC养老社区、城市核心区医养综合体、精品养老公寓等实业资产以及养老产业链上下游资源的投资。

谈及日益激烈的行业竞争，作为“过来人”，奚志勇既欣喜又担忧。他认为，这些公司参与养老产业，一方面反映了养老产业已经得到企业和社会的高度认可。在良性竞争之下，随着产业和服务的提升，客户能得到最大的收益。另一方面，上述公司的传统投资回报率设定或许与养老行业的特质存在差异。“如果没有8-10年的沉淀，养老产业是很难做好的。”奚志勇表示：“因为养老是生活，是一个组织系统，而这个组织系统需要不断地建设和滋养，是需要时间积淀的。”同时，他向观点地产新媒体透露，上海亲和源目前入住率为98%左右，利润率大约维系在近30%左右。如果用公允价值来算，亲和源每年的运营库存大概有1个亿的营收，净利润约3000万元。但如果按目前成本法来计算，结果大不一样。“养老，不是一个暴利行业，它是一个时间跨度较长的长线服务行业，所以心态不能急功近利。”

未来需推动

今年全国两会，代表委员多次提出包括推动CMBS、支持REITs在养老行业发展的提案。对此，奚志勇深以为然。事实上，市场上普遍认为，做好养老项目不可忽略整个大环境的推动，其中包括政策、金融、保险、社会体制、人文、家庭结构和理念等。实际上，仅在2017-2020年期间，我国就陆续出台了包括《养老机构服务安全基本规范》、《关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老服务高质量发展的意见》等在内的近10项文件。

奚志勇提到，2013年可以视作是中国养老产业元年，此后近10年来出台不少政策推动了产业的发展，在“顶层设计”上已经到了一个完整的时间段。但在他10多年的养老产业探索中，他看到了目前行业发展仍然面临很多问题，包括规划、金融、产品、审计以及服务标准等。就金融层面而言，美、日等发达国家的养老产业案例或许已经提供思路。美国通过养老产业与金融市场的结合，通过REITs将养老地产证券化，在加快养老地产开发速度的同时，还减轻了养老机构的资金压力，从而进一步带动了更多的社会资本投入养老产业发展。而日本在多层次养老金的基础上开发了介护险，提供居家养老的上门介护服务，为居家养老提供了护理服务支持。

此外，他还认为需要推动人们原有养老认知的转变。将养老解释成一个社会行为，而老人则是这个社会组织的参与者，以社会系统的属性来推动这个产业的发展。与去年相似，奚志勇始终认为，现代养老产业的“未来”才刚刚开始。

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