中海物业业绩披露，毛利率四连降

3月23日，中海地产披露了2022年业绩，并召开投资者业绩说明会。年报显示，中海地产2022年全年营收约126亿港元，同比增长34.4%，净利润16.88亿港元，同比增长27.9%。但第三方和非住宅领域拓展未达预期，增值服务增速明显放缓，占总营收比重明显下降。在财务方面，近5年来，中海毛利率连续4年下降。但在环境压力下，中海物业并没有像同行那样计提过多的资产减值损失。

2021年，中海提出了“内外扩张1:1”、“主要指标年复合增长率30%以上”等“十四五”目标一系列战略规划。但在2022年，物业管理行业受到重创，绝大多数物业企业业绩普遍下滑。中海也不例外。从最新的业绩数据来看，未能实现业绩增长的战略目标。具体而言，中海物业2022年营收126.89亿港元，净利润16.88亿港元，毛利率下滑1.5个百分点。从规模上看，截至2022年底，其管理面积达到3.2亿平方米，增长23.2%，其中67.2%来自关联方，32.8%来自外拓。在新增项目中，外拓项目占比过半，达到55.7%。然而，中海本身的扩张起步较晚。截至2020年，中海和中建的项目占比高达91%。因此，总体而言，中海近年来的开发活动仍远远落后于竞争对手。从营收结构来看，2022年中海置业的增值服务发展出现明显下滑。非业主增值服务收入占比由18.9%降至16.6%，住户增值服务收入占比亦由8.6%降至6.9%。与基础物业管理服务相比，增值服务对周期性的抵抗力较弱，受环境影响较大。增值服务持续掉速也在2022年被列入上市公司的普遍产生的情况之一。此外，近年来中海也在非住宅领域布局扩张。年内新增项目面积中，非住宅项目的占比为31.8%。但截至2022年底，中海物业的业务结构仍以住宅为主，管理面积中住宅占比75.5%。在项目方面，中海中标了其2022年首个城市服务项目，即乌鲁木齐沙依巴克区友好北物业城市服务项目。中海物业作为大型国有物业企业，在城市服务领域的布局起步较晚。虽然其国有资产地位仍然可以帮助其在这方面的发展，但这片蓝海已经有很多企业进行了大面积布局。据不完全统计，中海在2022年中标的项目包括国家游泳中心(水立方)、成都金融创新中心、浙台高速等。

中海过去在并购方面并不十分活跃。但在2022年，就以7610万元、11.2倍PE的价格收购了广州利合物业管理，完成了小规模并购。利合物业是广州亚运城物业管理公司的主体。通过此次收购，中海将承担广州亚运城项目的管理和运营。此外，中海在2022年管理的香港方舱项目产生的利润与疫情成本产生了对冲效应，实际上在一定程度上抵消了疫情的负面影响。预计正面和负面影响都不会在2023年的业绩中体现出来。根据过往数据，近三年，中海物业管理面积复合增长率28%，净利润29%，营收32%。与“十四五”规划设定的“利润增长大于收入增长，收入增长大于面积增长”的目标相比，收入和利润在一定程度上出现了倒挂，主要指标30%的增长目标没有完全实现。未来的压力很大。

2022年，在大环境的压力下，物业管理行业各项财务指标均明显恶化，其中毛利率下滑最为明显，中海也不例外。2018年至2022年，中海毛利率已连续4年逐步下降。2022年，该行业受疫情影响较大。因此中海共产生约7190万港元的额外费用。如果剔除这部分影响，2022年中海地产毛利率则略高于2021年。从今年房企年报的数据来看，由于宏观和房地产经营环境的恶化，作为房地产产业链的一部分，大部分房企都进行了大比例的坏账计提，对净利润造成了较大的不利影响，大量房企甚至转盈为亏。资产减值损失从减值测试后的会计处理角度反映了企业未来的市场预期。物业管理企业属于轻资产行业，持有的资产主要由各类应收账款、现金、商誉等构成，其中现金风险较低。过去中海并购很少，商誉也没有过多，主要是因为应收账款存在减值风险。2022年，中海在财务报表中并未计提过多的资产减值损失。在严酷的宏观环境下，与其他物业公司不同的是，中海甚至将减值准备比例下调，全年减值准备仅为5050万港元。与其他公司相比，中海置业此次计提的资产减值损失比例较小，可以从两个不同的角度来解读。一是其他物业管理企业计提减值损失较多，除环境下行影响外，也可能是部分企业过去业绩过度“注水”，关联方支付能力明显下降所致。因此，计提较大比例的坏账相当于对相关业务的“清洗”，而中海的业务可能相对较小或关联方仍保持较高的支付能力，因此不存在超额计提;另一种可能是中海置业的应收账款部分相对于其他公司，其对催收的信心较大。但中海地产2022年实际回款也受到较大影响。2022年的贸易应收款和应收保固金规模比上年增加47.34%，增速明显高于营业收入增速。与此同时，中海物业应收账款周转率也下降到2022年的5.62次。此外，值得注意的是，当手头现金达到46.91亿元时，中海去年还产生了约7亿元的短期银行贷款，并发生了约1400万元的财务费用。虽然中海物业年内借款利息加权平均毛利率也较低，且大部分有息负债已偿还。但物业企业借入大额有息负债的行为在业内还比较少见。

在物业管理行业同期横向对比中，中海物业2022年的业绩仍处于顶级水平，但也显示出不少来自大环境的压力的痕迹。上个月，中海发生重大人事变动，执行董事兼首席执行官职务发生变动，本轮人事变动可能会给中海在未来带来一些新的变化。