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恒大错觉 巨舰为何急速沉没?

“明星”房企中国恒大公布了2021年合约销售成绩。该公司去年的经历,用俗一点的话来讲,就像坐过山车一样。我们看到的是一家奉行高杠杆、高周转模式的房地产开发商,行业风险出清过程中的急速沉沒史。体现在销售上,2021年下半年以来,由于债务重压下机能停摆,恒大被迅速排挤出市场。


销售停滞


按照原计划,在2020年用20%的冲刺速度将销售额提升至7232.5亿元后,恒大将在2021年主动降速,把房屋销售增幅控制在个位数。这也是合理的水平,业界对几家头部企业的销售增速判断是1-5%,换句话说只要实现正增长就没有问题。背后的逻辑是房地产开发商们的竞争似乎已成定局。


“房地产发展将回归到一个平稳的属性上,特别是从金融属性逐渐向实体经济过渡。”恒大时任副主席兼行政总裁夏海钧在去年3月份举办的业绩会上说。他提出,随着市场回归平稳,中国房地产行业应该出现两个状况:一是销售价格趋于稳定,不会大起大落,基本稳定在现有的价格体系下;二是房地产整体销售规模,应该会维持在15万亿左右。政策风险加大,行业天花板显现,起步早并较先抢占了市场份额的头部房企,普遍采取一种防守型的销售打法。于是,恒大管理层提出的目标是年内销售增长维持在3.7%。


这本来并不是件难事,据了解,将存货4537万平方米加上计划新增的9200万平方米面积,恒大2021年可售资源约1.37亿平方米,用2020年去化率65%计算,全年恒大最高能实现接近9000亿元销售额。但结果事与愿违。恒大过去几年经营策略在宣传口径与实际执行层面的矛盾,最终酿成恶果。例如,过往几年恒大管理层在业绩会上的发言。2017年恒大提出从“三高一低”转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”路线;2018年,恒大提出规模加效益的发展战略,宣布要规模适度增长,注重增长质量;2019年管理层提到:“恒大利润是中国房地产行业最高的一家。”;2020年提出全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略;2021年提出“新恒大”。但恒大过去几年的实际操作是暂缓了降负债的进场,加大了对外投资。恒大的错觉是,在行业下行时期,手握大量现金如果不趁机低吸就是损失,而万一出了什么问题,土地资产仍然是“硬通货”。例如夏海钧在2019年中期业绩会上曾对投资者说:“我们手握现金是等待机会,大批小企业可以收并购。一旦机遇完成,负债率降低到合理水平。”资料显示,恒大在2020年买入了6703万平方米土地,同时对新能源汽车和金融方面的投资都超过百亿。而甚至在2020年,当恒大不惜大规模用商票结算供应商的票款,其仍然新购了建筑面积6892万平方米的土地储备,平均成本1992元/平方米,代价超过千亿元。所以恒大在2021年的崩溃并非无迹可寻。


可以看到,恒大2021年的合约销售情况可以分为两个部分。第一部分是上半年1-6月份,除1月份因为2020年疫情爆发初期销售情况实在太糟,造成数据异常波动。其余月份的销售增速则保持在合理的水平。第二部分是下半年7-12月,7月份,恒大开始传出大量不利消息,并遭遇股债双重打击,当月销售环比下降38.88%,但仍是正增长。8月份,恒大销售开始出现负增长,当月销售再环比下降13%。9月份以来的事情相信大家都很熟悉,恒大因经营停摆导致销售几乎完全停滞。根据披露的数据,从9月1日至10月20日,恒大50天内仅完成36.5亿元销售。而10月21日至12月31日,恒大71天内完成销售7.2亿元。其中大部分销售,相信还是来自向供货商及承包商出售物业以抵扣债务。


恒大近况


全年下来,中国恒大实现物业合约销售金额4430.2亿元,同比下降38.7%,合约销售面积5426.5万平方米,同比下降32.9%。由于打折促销和冲抵债务所需,平均销售价格从2020年的8945元/平方米,进一步降至每平方米8164元。如果作为一间正常的房地产开发商来说,这样的销售情况是难以接受的。只是恒大目前的着力点并不在此处。恒大目前的主要任务是化解风险。恒大暴雷事件发展至今,随着政府力量的加入,虽然不能说尘埃落定,但事件解决的基本轨道已经铺就。12月3日,随着恒大一笔债券的正式违约,广东省人民政府约谈恒大,并随后同意向恒大地产派出工作组,以“督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营”。


在之后的几场重要会议内,央行、证监会和银保监会分别对恒大事件作出评价,定性为“个案”。央行有关负责人称:“敦促境外发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题。”


遵循保交房,到保工资,然后再到保上下游企业、保原材料、保产业链稳定的路径。中国恒大集团正式开展风险化解活动。12月6日,恒大宣布设立风险化解委员会,成员包括董事会主席及公司执行董事许家印、粤海控股集团有限公司副总经理刘志鸿、恒大财务总监及公司执行董事潘大荣、中国信达资产管理股份有限公司副总裁赵立民、广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋、国信证券股份有限公司合规总监陈勇、北京市中伦律师事务所合伙人郝瀚。7位成员背景多样,但也可以看到政府的力量存在。其中,粤海控股集团由广东省国资委控制,越秀集团是广州市人民政府下属企业,而国信证券是深圳市国资委旗下企业。随后恒大集团一些遗留下来的问题正陆续被清算。因此我们能看到最近许家印持有的部分中国恒大、恒大物业的股权被强行平仓。同时,恒大在海口的8宗土地被收回,包括其于2015年向新世界发展收购而来的位于海甸岛的6宗地。12月17日消息,恒大在程度的两幅合共30.15万平方米土地被收回。更早之前,恒大在安徽安庆、辽宁沈阳的10宗土地也被当地自然资源局收回。


最新动态显示,恒大在海南海花岛2号岛2-14-1地块上的39栋楼被勒令限期拆除。恒大海花岛是该集团众多极具魄力的投资中的一个,花费1600亿元,许家印主持填出了这个体量超过1.2万亩的“海上传奇”。而项目内产生的问题,亦是恒大高速发展时期不合理不合规之处的一个缩影,目前亟需被纠正。据了解,自2017年到如今,恒大海花岛2号岛住宅项目就因未批先建、违规填海等问题多次被通报批评、罚款。当时通报显示,恒大须在2020年底前处理39栋住宅建筑,但后续均未实现完全整改,直至如今。按照儋州市综合行政执法局给恒大下发的《行政处罚(限期拆除)决定书》,海花岛2号岛上的39栋住宅楼,将在10天内完成拆除。


恒大作为一家知名的房地产公司,其房地产公司简介已经在市场上耳熟能详,如何从危机中脱身而出将成为大部分房地产公司需要思考的主要问题。